ГК Самолет – обзор результатов 1 полугодия 2022 года по МСФО

1 сентября Самолет разместил отчет за 1е полугодие. Новостные каналы уже дали его краткий обзор. Посмотрим поглубже, что там. Обзор прошлого года можно посмотреть здесь. Аудитор полугодия – kept (ex-KPMG-Rus). Проверка опять же обзорная.   Основные финансовые результаты: 🟢 Выручка: 66 млрд. (🚀x2 г/г) 🟢 EBITDA: 15,6 млрд. (🚀x2,4 г/г) 🟢 Чистая прибыль 5,3 млрд. (🔺69%)

Отчет о движении денежных средств требует отдельного внимания: 🔻 Денежный поток (CF) от операций -44 млрд. Прибыль есть только в отчете P&L, но за полугодие на 25 млрд. выросли запасы и еще на 41 млрд – дебиторка. В результате CF в глубоком минусе. За тот же период остатки на эскроу выросли на 52 млн, что несколько проясняет ситуацию. 🔻 Денежный поток от инвестиций: -2,4 млрд. Не много, но основная статья расхода – это предоставление займов. Четкого указания получателей не нашел. Судя по суммам, это займы «совместным предприятиям». 🔺 Денежный поток от финансовой деятельности +45,7 млрд. Привлечено займов на 85,7 млрд. за полгода (половина потрачена на рефинансирование) 👀 🔻 Свободный денежный поток за полгода: -1 млрд. Остаток кэша на конец периода: 2,7 млрд.

Заемные средства: 190,6 млрд. (🔺43% к 21 г.) В принципе, EBITDA и чистая прибыль растут быстрее. Остатки на счетах эскроу 191,6 млрд. (🔺39% к 21 г.). Больше суммы долга, но это не панацея.

Парадоксально: ситуация диаметрально противоположная с тем же Пионером. Прибыль и выручка растут бешенными темпами, но живых денег нет. Растет долг и остатки на эскроу-счетах. Пионер сдал объекты, распечатал эскроу и получил живые деньги при падении прибыли в отчетах, а Самолет набрал остатки на эскроу и закрыл кассовые дыры от операций займами. По идее, в это может быть вполне нормально, т.к. бизнес цикличный. Но всегда предпочтительнее живые деньги прибыли в бухгалтерских отчетах.

Основные коэффициенты финансовой устойчивости: Долг к капиталу (допустимо от 0,67 до 2): 🟢 ~0 с учетом эскроу (10,4 без учета эскроу) Чистый долг / EBITDA LTM (допустимо от 2,5 до 4): с учетом эскроу 🟢 значение отрицательное, без эскроу – 6,9 EBITDA / Проценты к уплате 1,66 (🟡 от 1,5 до 3)

С учетом остатков на эскроу-счетах, как принято оценивать девелоперов, все просто великолепно (правда без них по-прежнему трэш), но если смотреть на коэффициент покрытия процентных выплат, то тут видно, что компания на самом деле на грани – 2/3 прибыли (которая реально не поступает на счета), уходит на обслуживание процентов. По факту компания наращивает долг, чтобы обслуживать старый долг. Но все обзоры полны оптимизма, т.к. прибыль в отчетах растет и остатки на эскроу-счетах тоже. Так что у Самолета, как в том анекдоте про Шарика – перспективы.

Что еще надо учитывать: осенью у Самолета еще погашение двух облигационных займов на 4,5 млрд. Также в отчете значатся краткосрочные банковские кредиты на 20 млрд. с погашением где-то в районе 22 – начала 23 года 🤔 Остаток кэша – 2,6 млрд. всего, долг растет… Пока банки дают рефинансироваться. Вот вопрос: они что-нибудь сдавать в ближайшее время собираются, чтобы эскроу-счета свои распечатывать или продолжат «остатки наращивать»?

Вывод: чтобы реально понять, что происходит с Самолетом, надо смотреть на плановые и фактические сроки сдачи их объектов. Не стоит очаровываться показателями выручки и прибыли в бухгалтерских отчетах. Без живых денег вся эта история может превратиться в финансовую пирамиду. Позиции по Самолету были закрыты, ибо рынок в восторге, а цены выше равновесных.