Тальвен (Группа КОЛДИ) – разбор отчета за 2025

Напомним, что «Тальвен» – это небольшой девелопер премиум-сегмента. О месте в рейтинге КРЗ говорить не приходится (1000+). Комплекс «Хамовники 12» в 2025 году ожидаемо сдан. Сейчас по данным ЕРЗ в стадии строительства находится еще один объект, тоже в Москве (в презентации эмитента объектов было значительно больше).

Большая проблема отчетности с порога – это аудитор. «КСК Аудит» – это автор заключений по отчетам таких прекрасных компаний, как «Вератек», «ГТС» и «Ника», вылетавший (временно) из отраслевого СРО за нарушения. Также эмитент применяет стандартные для девелоперов методы учета: начисление экономии от эскроу (которая почему-то не списывается в финансовых расходах, как у других девелоперов) и капитализация процентов в себестоимость/запасы

Финансовые результаты 2025: 🟢 Выручка: 17 114 млн. (🔼 +8% к 2024) 🟡 EBITDA: 6 165 млн. (🔻 -3,6%) Денежный поток от операций: 🔴 Чистый (OCF): -23 152 млн. (-13 361 млн. годом ранее) 🟢 Поток до изменения оборотки, процентов и налогов (FFO): +7 377 млн. (🔼 +3,8%) Остаток кэша на конец периода: 🔻 70 млн. Остатки на эскроу: 🔼 28 680 млн. ROIC: 🟡 по EBITDA: 9,3% 🟡 по FFO: 11,1% 🟡 Чистая прибыль: +554 млн. (🔻 -77% к 2024) 🔴 Финансовый долг: 61 751 млн.(🔺 +36%), краткосрочный долг: 57,5% Чистый долг: 33 001 млн. (🔺 +116%) 🔴 Доля ввода с переносом сроков: 100% (1 объект за год)   Сложные для интерпретации результаты. В расчете FFO мы не уверены из-за мельтешения с экономией на эскроу. Тут, похоже, аудитор что-то предсказуемо проглядел. У других девелоперов (по крайней мере у «Самолета» и «АПРИ») эта статья проходит зеркально в доходах и расходах, а тут – только в доходах.

Долг растет быстрее выручки, что, вроде, не очень. Однако на конец года из 28 млрд. на эскроу уже 23 млрд. отражены на балансе как активы по договорам. Это следствие сдачи объекта «Хамовники 12», о чем сказано в «Событиях после отчетной даты». Из этих денег 13,6 млрд. кредита перед Сбером было погашено после раскрытия счетов. Так что тут большая волатильность показателей из-за малого количества объектов. Срез на дату (баланс) надо смотреть внимательнее.

Основные коэффициенты финансовой устойчивости: Долг к капиталу (🔴>2): 🔽 х12,6 Чистый долг / EBITDA (🔴>4): 🔺 х5,4 Чистый долг / FFO (🔴>4): 🔺 х4,5 ICR по EBITDA (🔴<1,5): 🔻 х1,05 ICR по FFO (🔴<1,5): 🔴<х1,26 Коэффициент текущей ликвидности (🟡 от 1,5 до 2): 1,86 Z-счет Альтмана (🟢>2,6): 3,3   Долговые метрики опять в красной зоне, как у большинства девелоперов, но тут надо учитывать, что идет финансирование нового объекта, а предыдущий сдан и эскроу-счета раскрыты. Через два месяца после отчетной даты чистый долг уменьшился на треть, что должно сильно улучшить долговые метрики.   Если сравнить с другими девелоперами, которых мы разбирали, то все показатели находятся на примерно среднеотраслевом уровне.

Кредитный рейтинг: ☑️ BBB от НКР, 28.11.25, стабильный   Показатели долговой нагрузки в вакууме высокие, но в сравнении с отраслью находятся на средних значениях. Средства для поддержания ликвидности есть. Сдача крупного объекта, раскрытие эскроу-счетов и погашение 22% валового долга только по одному крупному кредиту – это позитив.   Главный повод для тревоги – это репутация аудитора и качество проверки отчетности, огрехи в которой видны невооруженным глазом даже несертифицированному финансовому аналитику.