А101 – обзор эмитента

А101 в индустрии неформально считается одним из лидеров по надежности. Раньше этот застройщик не особенно привлекал наше внимание из-за скромных доходностей. Но стало интересно посмотреть, чем он так отличается от средних значений по отрасли.

23-е место по объему строительства по данным ЕРЗ, но по вводу жилья — 5-е место. Видимо, у компании сравнительно мало зависших и слишком долго строящихся объектов. География присутствия — практически только Московский регион и Санкт-Петербург.

2025 год завершился еще на позитиве, хотя динамика уже была противоречивой. Выручка росла, прибыль снижалась. Финансовый долг увеличивался, но чистый долг с учетом эскроу оставался отрицательным. То есть кэша и остатков на эскроу было больше, чем финансовых обязательств, хотя этот запас быстро сокращался. На фоне сектора уже необычно.

Финансовые результаты 1п2026: 🔴 Выручка*: 50 179 млн. (🔻 -25% к 1п2025) 🟡 EBITDA*: +18 009 млн. (🔻 -42%) Денежный поток от операций: 🟢 Чистый (OCF): +46 184 млн. (-6 317 млн. годом ранее) 🟢 Поток до изменения оборотки, процентов и налогов (FFO): +18 097 млн. (🔻 -42%) ROIC: 🟡 по EBITDA LTM: 17,6% 🟡 по FFO LTM: 18,3% 🟡 Чистая прибыль (убыток): +6 310 млн. (🔻 -88%) 🟢 Финансовый долг: 133 746 млн.( 🔽 -19,5%), краткосрочный долг: 🔺 55% 🔴 Доля ввода с переносом сроков: 88% (59% в 2025) * - вычитаем компронент экономии на эскроу

Вот так, на наш взгляд, и должны выглядеть девелоперы в условиях кризиса ипотеки. На сушке продаж сокращается объем строительства, вместе с ним падают выручка и прибыль. Но чистый денежный поток заметно выше EBITDA, потому что из проектов высвобождаются деньги. Именно так и должно быть у всех, у кого падает выручка.

Финансовый долг снижается, запасы кэша растут для поддержания ликвидности, а чистая прибыль остается положительной. Для акционеров такая фаза не слишком приятна. Для облигационеров — более понятна: компания не поддерживает рост любой ценой, а сокращает долг и максимизирует денежный поток.

Основные коэффициенты финансовой устойчивости: Долг к капиталу (🟡 от 0,67 до 2): 🔽 х0,8 Чистый долг / EBITDA LTM (🟢 <2,5): 🔺 х0,1 ICR по EBITDA / FFO (🟡 от 1,5 до 3): 🔻 х1,9 Коэффициент текущей ликвидности (🟢 >2): 🔻 2,19 Z-счет Альтмана (🟢 >2,6): 3,52

Наша прежняя гипотеза, что всей отрасли девелопмента сейчас одинаково плохо, была слишком обобщающей. У А101 ситуация на фоне отрасли выглядит устойчиво. FFO примерно в 10 раз больше чистого долга, а чистый операционный денежный поток еще в 2,5 раза выше FFO.

Смущает рост просрочки по сдаче объектов: средний срок задержки увеличился с 1,7 месяца в 2025 году до 3,5 месяца в 2026 году. Это может означать рост штрафов и исков, что дополнительно будет давить на будущую прибыль.

Кредитный рейтинг: 🔼 A+ от Эксперт РА, повышен 21.11.25, стабильный 🔼 A+ от АКРА, повышен 19.11.25, стабильный ✅ A+ от НКР, 23.02.26, стабильный

Выше в секторе сейчас только ПИК. Вопрос в том, что рейтинговые действия Эксперт РА и АКРА были до выхода последних двух отчетов, где метрики долговой нагрузки ухудшились. На фоне рынка А101 по-прежнему выглядит очень достойно, но агентства могут учесть общую негативную динамику отрасли при следующих пересмотрах.

Вывод: действительно крепкий девелопер, достойный инвестиционного портфеля. Отрицательная динамика по отдельным показателям есть, но пока она не выглядит критичной. Если рынок стабилизируется в ближайшие 6–12 месяцев, А101 должен пройти этот период лучше многих конкурентов