LEGENDA Intelligent Development (Легенда) – обзор годового отчета

В прошлые годы у девелопера наблюдались значительные трудности: выручка, прибыль, объем ввода жилья и позиции в рейтингах снижались, при этом долговая нагрузка росла. В 2023 году компания не сдала ни одного квадратного метра и продолжала наращивать долг. Сейчас появились свежие данные, которые позволяют оценить, насколько успешно компания "Легенда" выходит из кризиса:

✅ Объем сдачи жилья с начала 2024 года составил уже 61,5 тыс. кв. м. Это рекордный показатель с 2020 года, когда было сдано 64,5 тыс. кв. м. ✅ По объему текущего строительства компания поднялась со 156 места на 93 в общероссийском рейтинге, а в Санкт-Петербурге – с 21 на 16 место. По объему ввода жилья компания занимает 29 место в федеральном рейтинге на ЕРЗ! ✅ На 2025 год запланирована сдача нескольких объектов. ✅ В отчетности обнаружены четкие данные по остаткам на эскроу-счетах – 31 147 млн. на конец 2023 года. Эти данные существенно меняют оценку долговой нагрузки.

Основные финансовые результаты за 2023 год (МСФО): 🟢 Выручка: 15 119 млн. (🔼 +85%) 🟢 EBITDA: 4 417 млн. (🔼 +81%) 🟢 Рентабельность по EBITDA: 29% 🟢 Чистая прибыль: 803,5 млн. (🚀 х4) 🔴 ☠️ Денежный поток от операций: -17 191 млн. (против -7 999 млн. годом ранее); кроме того, было выдано займов на 1 млрд. Остаток кэша на балансе – 269 млн. Остатки на эскроу-счетах – 31 147 млн. 🟡 Финансовый долг: 42 669 млн. (🔼 +81%), краткосрочный долг – 39,5%

Возникает закономерный вопрос: как может быть, что EBITDA составляет +4,4 млрд., а отток денежных средств по операционной деятельности достигает 17 млрд. – больше, чем выручка? На самом деле, это типичная ситуация для МСФО и девелоперской отрасли. Живые деньги не поступают в компанию, а в основном оседают на эскроу-счетах. При этом затраты на строительство осуществляются постоянно и требуют реальных денежных средств. Выручка в отчете P&L начисляется по мере завершения строительства, то есть по внутреннему учету, который ведется методом экспертной оценки. Например, залили перекрытие – закрыли объем в учете и зачли выручку. Аудитор не может проверить это детально, так как не является строительным контролем.

Для оценки такого бизнеса приходится полагаться на выручку и прибыль по начислению (других данных нет), а также на оценку долговой нагрузки за вычетом остатков на эскроу-счетах.

Основные коэффициенты финансовой устойчивости (за вычетом эскроу): Долг к капиталу (🔴>2): х2,26 Чистый долг/EBITDA (🟡 от 2,5 до 4): х2,52 ICR (🔴<1,5): x1,3 Коэффициент текущей ликвидности (🟢 > 2): 2,3

Превышение долга над капиталом присутствует, но оно не столь критично, как, например, у АПРИ. Покрытие долга прибылью и ликвидность находятся в пределах нормы. Наиболее тревожный момент – это проценты по займам, которые съедают 77% результатов операционной деятельности. В результате чистая прибыль остается крайне низкой для формирования собственного капитала. Кроме того, судя по отчетности, компания выплачивает "дивиденды" участникам ООО – около 90 млн. за прошлый год.

Девелопер взял на себя реализацию объектов, требующих миллиардных вложений, со сдачей в 2024-2025 годах, и столкнулся с пиком процентных ставок в активной фазе строительства, которая требует непрерывных инвестиций. Пока компания справляется, но балансирует на грани. Остается надеяться, что в текущем году эмитент сдаст запланированные объемы и получит доступ хотя бы к части средств на эскроу-счетах, что позволит избежать дальнейшего наращивания долга по высоким ставкам.

Для справки: облигации составляют всего около 14% долговой нагрузки эмитента. Остальное – банковские займы. Это говорит о том, что банки оценили ситуацию и считают, что эмитент справится.

Кредитный рейтинг: ❎ ruBBB- от Эксперт РА – отозван 25.04.24 🆕 BBB(RU) от АКРА, 14.06.24 г., позитивный (!)

Обновление рейтинга от АКРА с позитивным прогнозом – это значимый сигнал. Также стоит отметить редкий случай перехода эмитента из Эксперт РА в АКРА с повышением рейтинга. Интересно, какую оценку дал бы Эксперт РА в июле.

Ключевой вопрос выживания и основной риск для данного эмитента заключается в своевременной сдаче объектов в 2025 году и получении доступа к значительным остаткам на эскроу-счетах. Это должно позволить существенно снизить долговую нагрузку.