ЛСР: хорошие операционные результаты, но есть нюанс

ЛСР с 2026 года выбыл из топ-10 крупнейших застройщиков России по объему текущего строительства: по данным ЕРЗ на момент подготовки обзора группа занимает 12-е место. По вводу жилья она пока остается девятой — здесь сохраняется инерция от ранее накопленного портфеля.

Годовой отчет за 2025 год мы отдельно не разбирали, поэтому коротко: компания завершила его относительно достойно. Выручка росла примерно в пределах инфляции, прибыль снизилась, а долговая нагрузка увеличилась, но в целом оставалась приемлемой для девелопера. На фоне сектора ЛСР тогда выглядел одним из более устойчивых игроков — примерно на уровне Джи-Групп.

В 1П2026 операционная картина тоже выглядит так: 🟡 Выручка: 88,0 млрд руб. (🔻 −0,8% г/г) 🟡 EBITDA adj.*: 11,2 млрд руб. (🔻 −29,5% г/г) 🟢 Чистый денежный поток от операций — +29,6 млрд руб. против −45,7 млрд руб. годом ранее 🟡 FFO: 11,3 млрд руб. (🔻 −21% г/г) 🟡 ROIC по EBITDA: 9,9% 🟢 Просрочка по вводу объектов — 0% 🟡 Финансовый долг — 363,9 млрд руб. (🔻 −0,7%) * Из EBITDA исключен эффект выбытия дочерней компании.

Для нынешнего рынка это сильный результат. У ЛСР нет переноса сроков сдачи, выручка почти не сократилась, а операционный денежный поток резко развернулся в плюс. В отличие от части девелоперов, которые испытывают нехватку ликвидности, группа в отчетном периоде получила реальные деньги.

Но важно понимать происхождение этого денежного потока.

ЛСР сокращает масштаб деятельности — в первую очередь в денежном выражении, а не только в квадратных метрах. При снижении объема строительства часть средств закономерно высвобождается из запасов, незавершенного строительства и прочего оборотного капитала. Дополнительно в 1П2026 было введено много ранее строившихся объектов, что позволило раскрыть эскроу-счета.

Именно поэтому компания получила сильный OCF, но одновременно: 🔻 Денежные средства на балансе сократились на 81%, до 5,4 млрд руб. 🔻 Остатки на эскроу снизились на 21%, до 172,4 млрд руб. 🔺 Чистый долг вырос на 53,5%, до 186,1 млрд руб.

То есть деньги действительно пришли, но они не остались в компании в виде кэша и не привели к заметному снижению чистого долга. Раскрытие эскроу также означает сокращение льготного проектного финансирования: номинальный долг почти не изменился, однако процентная нагрузка дополнительно выросла.

На этом этапе ЛСР еще можно было бы описать так: операционно устойчивый девелопер, который проходит через сжатие бизнеса и высвобождение капитала из стройки.

Но отчет содержит одну сделку, после которой такой нейтральный вывод уже недостаточен. Именно она объясняет и рекордный убыток, и резкое ухудшение балансовых метрик.

Главный риск в отчетности ЛСР за 1П2026 — не снижение EBITDA и даже не рост чистого долга. Главный риск — продажа дочерней компании связанной стороне на условиях, которые выглядят крайне невыгодными для самого ЛСР.

🔴 За полугодие группа показала чистый убыток 57,6 млрд руб. против убытка 2,5 млрд руб. годом ранее.

На первый взгляд значительная часть этого результата выглядит как бухгалтерская история: около 47 млрд руб. составил убыток от переоценки проданного дочернего предприятия. Но по сути это не безобидная проводка в отчете о прибылях и убытках.

ЛСР продал связанной стороне дочернюю структуру примерно за 3 млрд руб. При этом на балансе этой компании находились: ✅ около 20 млрд руб. денежных средств — примерно 80% входящего кэша ЛСР на начало периода ✅ запасы и дебиторская задолженность примерно на 25 млрд руб. ✅ практически отсутствующий долг

Иными словами, компания с чистыми активами около 45 млрд руб. была продана связанной стороне примерно за 3 млрд руб. Разница между ценой сделки и стоимостью чистых активов была просто отражена в отчетности, как убыток от обесценения. Поэтому это не просто разовый небанковский расход, который можно безоговорочно исключить из анализа. Экономический эффект вполне реальный: из группы ушли ликвидные активы и часть капитала, а выгода от сделки досталась связанной стороне.

Что произошло с устойчивостью? После сделки и снижения запаса ликвидности ключевые показатели заметно ухудшились:

Долг к капиталу (🔴 >2): 🔺 х5,0 Чистый долг / EBITDA LTM (🔴 >4): 🔺 х4,3 Чистый долг / FFO (🔴 >4): 🔺 х4,2 ICR по EBITDA / FFO (🔴 <1,5): 🔻 х0,5 / 0,5 Коэффициент текущей ликвидности (🟢 >2): 3,04 Z-счет Альтмана (🟢 >2,6): 3,64

Особенно показателен коэффициент покрытия процентов: EBITDA и FFO за отчетный период не хватает для обслуживания процентных расходов. Компания смогла компенсировать этот разрыв за счет раскрытия эскроу и высвобождения денег из оборотного капитала, однако это источник, который нельзя считать постоянным.

При этом номинальный финансовый долг за полугодие даже немного снизился. Но для кредитора важнее другое: кэш почти исчез, чистый долг вырос более чем на 50%, а капитал сократился вследствие крупного убытка.

Кредитный рейтинг: ✅ A от АКРА, 18.03.26, стабильный ✅ A от Эксперт РА, 05.12.26, стабильный

Эти рейтинговые действия, вероятно, не учитывают полностью сделку со связанной стороной и ее последствия для ликвидности, капитала и долговых коэффициентов. Поэтому давление на рейтинговую оценку выглядит вполне возможным.

Вывод ЛСР остается операционно сильным эмитентом: нет просрочек по вводу, бизнес продолжает генерировать FFO, а в 1П2026 компания получила сильный приток денежных средств от операционной деятельности.

Но кредитный профиль ухудшился не только из-за слабого рынка или роста ставок. Продажа дочерней компании связанной стороне привела к реальному уменьшению ликвидности и капитала группы. В наибольшей степени от этого пострадали акционеры, но для облигационеров последствия тоже существенны: запас кэша сократился, чистый долг вырос, а покрытие процентов опустилось ниже комфортного уровня.