Группа АПРИ – разбор отчета за 2025

«АПРИ» является одним из самых часто разбираемых эмитентов в наших обзорах. В дополнительных представлениях эмитент не нуждается.

Ключевой вопрос при анализе очередной отчетности – это оговорка по поводу признания выручки в аудиторском заключении. После комментариев эмитента мы решили, что у нас по-прежнему нет оснований не соглашаться с аудитором. Суть замечания в следующем: «АПРИ» отражает доход от продажи доли в дочерней компании (спецзастройщике) в выручке, а аудитор настаивает на исключении этой суммы из выручки и прибыли (на размер капитала эта корректировка не влияет).

Вариант расчета от эмитента представлен здесь. Мы проверили расчеты и согласны с ними, если проигнорировать замечания аудитора. Но мы в своем разборе представим вариант расчета с теми правками, которые предлагает аудитор. Как минимум для сравнения. Экономию от эскроу также, традиционно для девелоперов, вычитаем из выручки.

Финансовые результаты 2025: 🟡 Выручка: 22 501 млн. (🔻 -2% к 2024) 🟡 EBITDA: 7 690 млн. (🔼 +1,6%) Денежный поток от операций: 🟡 Чистый (OCF): -9 013 млн. (-6 492 млн. годом ранее) 🟢 Поток до изменения оборотки, процентов и налогов (FFO): +6 122 млн. (🔻 -2,7%) Остаток кэша (включая депозиты) на конец периода: 🔼 601 млн. ROIC: 🟢 по EBITDA: 14,4% 🟡 по FFO: 11,4% 🟡 Чистая прибыль: +379 млн. (🔻 -85% к 2024) 🔴 Финансовый долг: 44 382 млн.(🔺 +36%), краткосрочный долг: 58% Чистый долг: 38 963 млн. (🔺 +58%) 🟡 Доля ввода с переносом сроков: 22% (в 2026 г. уже 72%) Замечания аудитора разительно меняют тональность отчетности. Без корректировок мы видим рост выручки и EBITDA+, сохранение чистой прибыли на уровне прошлого года и высокий FFO. После корректировок мы видим стагнацию выручки и падение прибыли. Возврат EBITDA и FFO на инвестированный капитал в принципе позволяет обслуживать долг по текущим ставкам с учетом доли проектного финансирования. А снижение ключевой ставки на 2% высвобождает дополнительные 700 млн. руб. из процентных расходов по плавающим ставкам.

Довольно высокую долю краткосрочного долга эмитент также прокомментировал – она получается в результате учета оферт, которые «АПРИ» научился проходить, а «принос» на оферты в целом очень далек от 100% офертных выпусков. Тревожит в основном рост переносов в 2026 году (по данным ЕРЗ).

Основные коэффициенты финансовой устойчивости: Долг к капиталу (🔴 >2): 🔺 х4,8 Чистый долг / EBITDA (🔴 >4): 🔺 х5,1 Чистый долг / FFO (🔴 >4): 🔺 х6,4 ICR по EBITDA (🔴 <1,5): 🔻 х1,25 ICR по FFO (🔴 <1,5): 🔴 <х1 Коэффициент текущей ликвидности (🟢 >2): 2,06 Z-счет Альтмана (🟢 >2,6): 3,3 Долговая нагрузка высокая, и за год все коэффициенты ухудшились. Если не применять предписанные аудитором корректировки, то показатели будут заметно лучше (ЧД/EBITDA на уровне х4,0). Если сравнить с соседями по цеху, то «Эталон» - сильно хуже, «Самолет» - примерно на уровне, а «Брусника» - даже чуть получше. Но там везде размер побольше. Тем не менее рисков ликвидности и кассовых разрывов не видно. По проектному финансированию есть значительные невыбранные лимиты. На «Фан Парк» в начале 2026 года получена кредитная линия на 7,2 млрд. по льготным ставкам. В оборотных активах высокий объем объектов строительства в высокой стадии готовности, по заявлениям эмитента.

Кредитный рейтинг: ✅ BBB- от НКР, 06.08.25, стабильный ✅ BBB- от НРА, 24.10.25, стабильный

Состояние в отрасли в целом сложное. Оценка состояния «АПРИ» в целом зависит от взгляда на замечания аудитора. Если их проигнорировать, то эмитент выглядит лучше уже разобранных соседей по индустрии. Если их принять в расчет, то как-то в среднем по отрасли.

Получается, что ключевой вопрос для «АПРИ» – это даже не сдача объектов, а способность их распродать на условиях, на которые рассчитывает эмитент.

География продаж расширяется. В прошлом году продажи шли в 2-х регионах. Сейчас их уже в 3-х. К концу года должно стать 5. В общем, все как обычно в ВДО: эмитент требует наблюдения. Есть как риски, так и возможности.